2024년 신혼부부 부동산정책, 집중분석, 부의 시작점, 필독

2024년 개정된 부동산정책에서 가장 수혜를 받는 층은 신혼부부입니다. 정부에서 정말 각 잡고 (예비) 신혼부부들에게 내 집마련을 할 수 있는 최상의 조건을 만들었습니다. 이번 정책으로 어떻게 부를 이룰지 계획, 실행단계까지 세세하게 분석해서 알려드리겠습니다. 부를 이루고 싶다면 지금이 최적기입니다. 꼭 필독하시기 바랍니다.  

 

부동산은 부자의 길로 가는 첫걸음입니다. 올해 많은 신혼부부들이 인생의 터닝포인트가 될 듯 합니다. 이제 갓 결혼한 신혼부부 또는 2년 이내 결혼, 올해 결혼할 계획이 있으신 분들은 반드시 확인 후 계획을 잘 세우시기 바랍니다.

 

★ 2024년 신설되는 제도 

1. 신생아특례보금자리론(1월~)
2. 신생아특별공급신설(5월예정)
3. 혼인 증여재산 공제 신설 (1월~)
4. 부부청약제도개선(3월 예정)
5. 다자녀특공 개선(3월)
6. 배우자당첨이력배제(3월)
7. 청약통장기간 부부합산(3월)
8. 출산가구 취득세감면(1월~)
9. 청년드림청약통장(2월 예정)
10. 청년드림통장 연계대출(12월 예정)

 

제목, 썸네일

 

신생아 특례보금자리론(1월~)

대출신청일 기준 2년 이내 출산한 무주택가구에게 집을 구입 시 또는 전세시 완전 저금리 [1.6~3.3%]로 대출을 해 준다고 합니다. 한국은행 기준금리보다 낮은 대출이자입니다. 세금으로 대출이자를 충당하는 겁니다. 1억을 빌리면 [월 16만원~27만원] 정도의 대출이자를 납부하면 되니 좀 더 좋은 환경에서 신혼살림을 꾸릴수가 있습니다. 

 

· 대상 : 대출신청일 기준 2년이내 출산한 무주택 가구 

 

주택을 구입시 

소득	1억 3천만원 이하(연소득, 부부합산)
자산	5억 6백만원 이하
대상주택	주택가액 9억원 이하
대출한도	5억원
대출금리(1자녀기준)	8천5백만원 이하 -> 1.6~2.7% 8천5백만원 ~ 1억3천만원 -> 2.7~3.3%

 

전세

소득	1억 3천만원 이하(연소득, 부부합산)
자산	3억6천1백만원 이하
대상주택	전세보증금 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하
대출한도	3억원
대출금리(1자녀기준)	7천5백만원 이하 -> 1.1~2.3% 7천5백만원 ~ 1억 3천만원 -> 2.3 ~ 3.0%

 

 

신생아특별공급 신설(5월 예정)

총 분양가구 : 공공분양, 민간분양, 민간임대로 나누어 혼인여부과 상관없이 연 7만 가구를 공급할 예정

	공공분양, 뉴 : 홈	민간분양	공공임대
내용	혼인여부 무관 자녀출산시 특별공급	생애최초, 신혼부부특공 시  출산가구에 우선 공급	신규 공공임대 우선공급 기존 공공임대도 우선 지원
대상	입주자모집공고일 2년이내 임신 또는 출산 증명 된 경우	입주자모집공고일 2년이내 임신 또는 출산 증명 된 경우	입주자모집공고일 2년이내 임신 출산 증명 된 경우
소득	도시근로자 월평균소득 150%	도시근로자 월평균소득 160%	건설임대기준:중위소득 100%이하 매입, 전세임대 : 100%이하
공급	연 3만호	연 1만호(연간 20% 선배정)	연 3만호

 

 

민간분양(래미안, 자이등)에서는 신생아특별공급이라는 명목으로 혜택을 주는 것이 아니라 기존에 있던 특별공급 중 [생애최초, 신혼부부특별공급] 분양에서 출산가구를 최우선으로 선순위로 당첨을 시켜준다고 하니 올해 결혼, 출산계획이 있거나 입주자모집공고일 전으로 2년 이내 출산한 가정은 이번 기회를 꼭 잡으시기 바랍니다.

 

공공분양보다는 민간건설 아파트들이 로또청약이 될 가능성이 크니 되도록 민간분양에 도전하시기 바랍니다. 한번 사용하면 두 번 다시 쓸 수 없는 절호의 특공찬스입니다. 올해 결혼 계획이 있으신 신혼부부들은 반드시 정책이 시행된 후로부터 2년 이내 출산계획을 잡고 특공찬스를 사용해야 합니다. 

 

아래 민간건설 8대 브랜드 순위의 포스팅을 꼭 읽어 보시기 바랍니다.  

 

아파트 청약 필승 : 8대 브랜드 아파트 순위

아파트 청약 필승 : 8대 브랜드 아파트 순위

 

혼인자녀 증여재산 공제 신설(1월~)

 

혼인신고일 전후 2년 이내(총 4년간)에 직계존속(부모님 또는 조부모님 등)으로부터 받은 결혼자금을 최대 1억 원까지 무상으로 증여 가능합니다. 

	현행	개정
직계존속 직계비속에게 증여	5천만원	5천만원 + 혼인공제 1억원

 

작년까지는 5천만 원까지 무상증여가 가능하였지만 올해 24년부터는 1억 5천만 원까지 증여세 없이 증여가 가능합니다. 양가 부모님께 받으면 총 3억까지 무상증여가 가능하겠지요. 

 

부부청약제도 개선(3월 예정)

당첨일자 동일 : 부부 둘 다 당첨 시

기존방식(현행)	동일일자 부부 2인 당첨시 둘다 무효
개선(2024년)	동일일자 부부 당첨시 먼저 당첨된 건은 유효

 

청약일자와는 별개로 당첨일(발표일)이 동일한 아파트가 간혹 있습니다. 또는 동일한 아파트에 부부 모두 청약을 넣는 경우가 있습니다. 이때 청약일은 같아도 되지만 당첨일이 동일할 경우 둘다 당첨이 되면 둘다 무효처리가 됩니다. 부부가 동시에 당첨이 되는 경우가 없을 것 같지만 사실상 가점이 높을 경우 확률적으로 가능성이 높습니다. 이때 지금까지는 부부 둘 다 무효처리가 되었지만 앞으로는 부부 중 먼저 당첨된 사람은 당첨처리 해 줍니다.

 

다자녀 특공 확대(3월)

 

요즘은 출산가정도 적을 뿐더라 3자녀이상 있는 가구의 수가 적어 다자녀특별공급이 가장 경쟁이 약하며 수도권을 제외 광역시권역부터 미달이 나는 사태도 속출하였습니다. 하여 자녀 3명만 있으면 무조건 당첨이었습니다. 

 

올해 3월부터 다자녀의 기준이 3자녀에서 2자녀로 바뀝니다. 이제 2명만 출산하여도 다자녀특공에 청약이 가능하니 신혼부부 뿐 아니라 폭넓게 4~50대까지 활용이 가능합니다. 

 

특공	현행	개선
다자녀특별공급	3자녀부터 특공 신청 가능	2자녀부터 특공 신청가능

 

 

배우자 당첨이력무관(3월예정)

특별공급(신혼부부, 생애최초) 신청시 배우자가 주택소유를 한 적이 있거나 당첨된 사실이 있다면 신청 자체가 되지 않았는데요. 앞으로는 배우자의 당첨이력과 무관하게 본인은 특공 신청이 가능하게 되었습니다. 단, 당연한 얘기지만 결혼이전 이력만 당첨이력, 주택소유여부를 보지 않습니다. 

	현행	개선
특별공급신청시	배우자가 주택소유 또는 당첨된  사실이 있다면 본인은 신청불가	배우자 주택소유 또는 당첨이력 상관없이 신청가능

 

 

청약통장기간 부부합산(3월)

이건 너무 좋게 개선이 되었는데요. 부부의 경우 배우자 통장의 무주택기간까지 합산하여 계산이 되어진다고 합니다. 배우자가 청약통장이 없다면 당장 하루라도 빨리 가입을 해야 할 듯합니다.

 

청약당첨은 동점자의 경우도 태반이 떨어집니다. 1점이라도 더 준다면 너무너무 땡큐입니다. 최대 3점까지 배우자의 무주택기간을 합산해 준다고 하니 이건 뭐~ 결혼한 가정에 주는 가장 큰 특혜입니다.

	현행	개선
무주택기간	본인청약통장 가입기간만 계산	배우자 청약통장 가입기간도 합산 단, 50%만 합산[최대 3점까지]

 

출산가구 취득세감면(1월부터~)

출산하는 가구에게 취득세를 100% 감면을 해 준다고 하니 이 또한 너무나 큰 혜택입니다. 요즘은 무주택가구 또는 신혼부부를 위한 정부정책이 너무 잘 나와 부러울 따름입니다. 

 

대상	신설내용
출생하는 자녀의 부 또는 모가 실거주를 목적으로 주택을 취득시  출산전 1년 ~ 출산 후 5년 이내까지	취득세 100%  [500만원 한도]

 

주택구입 시 취득세가 1%이니 주택가격 5억까지는 취득세가 100% 면제가 됩니다. 5억이 넘어가면 넘어가는 금액만큼만 부담하면 되겠죠. 

 

청년주택드림 청약통장(2월예정)

기존에는 [청년우대형 청약통장]이라는 이름으로 이율을 적용하였으나 올해부터는 [청년주택드림 청약통장]이라는 이름으로 더 좋아진 조건으로 가입을 할 수 있게 되었습니다.

 

기존에 일반청약통장 가입을 했다면 또는 작년에 청년우대형 청약통장에 가입을 하셨나요? 걱정하지 마세요. 작년에 청년우대형 통장 가입자는 자동으로 전환이 되며 일반청약통장에 가입한 경우는 해당 은행에 [청년주택드림청약통장]으로 전환신청을 하면 됩니다.

 

당첨 시 대출조건이 80%에 최저금리 2.2%이면 정말 좋은 조건이니 시행일에 맞춰 전환 신청을 하시기 바랍니다.

 

상품	기존 [청년우대형 청약통장]	올해신설 [ 청년주택드림청약통장]
가입요건	연소득 3천6백만원 이하	연소득 5천만원 이하
납입한도	월 50만원	월 100만원
예금이자	최대 4.3%	최대 4.5%
중도인출	불가	1회에 한해 인출가능
신설사항	-	대출연계

 

대출연계프로그램이 신설이 되었는데요. [청년주택드림] 청약통장에 가입 후 아파트에 당첨이 되었다면 분양가의 80%까지 최저금리 2.2%로 최장 40년 분할 상환의 조건으로 대출을 해 줍니다.

 

단, 조건이 있는데요. 

청약통장 납입기간이 1년 이상 되어야 합니다. 1년이상 보유 후 당첨 시만 적용이 된다고 합니다. 시행시점이 24년 2월부터이니 신규로 청년주택드림청약통장을 가입하는 분이라면 내년 2월 이후 청약당첨이 되어야 대출조건을 만족하니 이 청약통장의 대출을 연계하려면 내년 2월이후 당첨이 되어야겠지요.

 

기존 청약통장에서 전환한 경우 청약통장 가입기간이 1년이 넘었다면 2월이후 바로 사용 가능합니다. 

 

[청년주택드림 대출]

청년주택드림 청약통장	청년 주택드림대출	생애주기별 금리 인하 추가
가입 후 1년 후 당첨시	분양가의 80%까지 최저 금리 2.2% 최장 40년 대출	결혼 (0.1% 포인트 인하) 출산 (0.5% 포인트 인하) 다자녀(0.2% 포인트 인하)

 

▶2024년 출산가구, 신혼부부, 청년 부동산정책 공문 다운로드

2024년 출산가구, 청년, 신혼부부 부동산 정책.pdf

0.43MB

 

 

신혼부부 내집마련계획 어떻게?

지금까지 잘 읽어보셨다면 어떻게 한해 계획을 세워야 할지 답이 나왔습니다.

신혼부부(2년 이내)라면 지금부터 계획을 잘 세워서 이번 부동산정책을 잘 활용해야 합니다.

 

주택구입방법은 두 가지가 있습니다.

 

① 매매로 구입 후 신생아특례보금자리론을 활용하는 방안

② 분양으로 구입하여 청년드림청약통장을 활용하는 방안

 

둘 다 저금리로 가능하긴 하나 신생아 특례보증자리론의 경우 [8천5백만 원 ~ 1억 3천만 원 -> 2.7~3.3% 3.3%] 금리로 대출이 가능하고 청년드림청약통장으로 당첨 시 대출을 받을 경우는 2.2%(80%)까지 대출이 됩니다. 당연히 금리는 청년드림이 좋습니다. 

 

저라면 매매보다는 신규 분양아파트의 당첨을 노립니다.

 

신생아특별공급은 사실상 정부에서 출산을 장려하는 목적으로 결혼, 출산가정에게 당첨을 시켜주고 내 집마련을 해 주겠다는 목적이 큽니다. [그냥 당첨시켜 주려고 작정하고 만든 겁니다.]

 

신생아특공이 5월부터 시행이 된다고 하니 5월 기준으로 2년 이내 결혼하신 신혼부부 또는 결혼예정인 신혼부부들은 신생아특공을 적극 활용해야 합니다. 그러려면 출산을 해야겠지요. 출산계획을 2년 이내에 무조건 잡아야 합니다. 

 

부부합산으로 무주택기간을 최대 3점까지 추가로 준다고 하니 배우자가 청약통장이 없다면 당연히 하루라도 빨리 가입을 해야 합니다. 최대 3점을 받으려면 3년이 걸립니다.

 

▶요점정리 

1. 신생아 특례보금자리론 2년이내 출산한 가정(결혼하지 않아도 가능)

2. 신생아 특별공급신설(5월 예정) :  5월 기준으로 출산한 지 2년이 넘지 않았다면 넘기 전에 청약활용, 임신도 가능하니 임신과 동시에 로또청약이 될만한 아파트에 청약 꾸준히 넣기.

3. 배우자 청약통장 최대 3점 추가(50%만 인정, 3년 소요) : 반드시 둘 다 청약통장에 가입할 것. 

4. 취득세 감면혜택 : 출산 전 1년 ~ 출산 후 5년 취득세 100% 감면, 청약에 당첨되어 취득세 100% 감면받기

5. 청약당첨 후 청년드림통장을 사용하여 2.2% 저금리로 당첨된 아파트 잔금 대출받기 

 

신생아특례보금자리론은 올해만 한시적으로 나올 가능성이 크니 출산 후 2년 이내면서 매매로 주택을 구입하실 분은 올해가 가기 전에 꼭 활용하시기 바랍니다.

 

이제 결혼하는 신혼부부들이나 결혼예정자라면 [신생아특별공급]과 [청약통장연계대출]을 노리는 것이 더 좋습니다. 아파트 청약당첨도 되고 저금리로 대출도 받고 취득세도 100% 감면받으면 됩니다.

 

그러려면 청약 시 필요한 계약금 10%는 마련이 되어야겠지요. 5억 아파트의 경우 계약금 10% 5천만 원이 필요합니다. 5천만 원은 영원까지 끌어다 모아야 합니다. 적금, 레버리지(신용대출, 직장인대출등), 부모님 찬스 등으로 마련해야 합니다. 

 

아파트 당첨 후 자금계획

 

난 계약금밖에 없는데 어떡하죠? 잔금 칠 여력이 안 되는데요. 

계약금만 있으면 되니 걱정 마세요. 지금부터 집중하세요. 설명드립니다. 

 

5억 원의 민간분양아파트에 당첨이 되었다면 아래 금액이 필요합니다.

	분양대금	납부시기
당첨 후 계약시 10%	5천만원	당첨후 7일~14일이내, 계약시
중도금 60%	3억원	계약후 공사기간동안 2년~3년 소요
잔금 30%	1억5천만원	공사완료 후 입주시 (기간이 정해짐)
총 합계	5억원(분양대금)

 

보통 계약 시 분양금액의 10%를 납부하면 계약이 성사가 됩니다. 청약통장은 매월 1백만 원 한도까지 넣을 수 있습니다. 청약당첨이 되면 이 통장은 해지를 합니다. 이 통장에 돈이 곧 계약금이 됩니다. 하니 최대한 많이 모아야겠지요.

중도금 60%는 건설사가 은행과 계약을 하여 나의 명의로 대출을 하여 건설사로 갑니다. (지정 은행이 있습니다.) 잔금 납부는 입주전에 납부합니다. 계약 후 입주까지 평균 2~3년이 걸립니다. 

 

잔금시 청년드림통장연계 대출을 받으면 됩니다. 2.2% 저금리로 80%까지 대출이 나옵니다.(분양대금 5억 X 80% = 4억 원), 총 분양대금 중 20%는 내가 가지고 있어야 하다는 결론인데 10%는 계약금으로 이미 납부하였고 10%가 더 필요합니다. 그런데 이 10%도 내 돈이 들어가지 않고도 입주가 가능합니다. 

 

어떻게?

2~3년간의 아파트 시세차익이 있어서 가능합니다. 2~3년 후 아파트 시세가 같을까요? 브랜드 대단지의 누구나 살고 싶어 하는 역세권의 아파트의 경우 분양가가 주변시세보다 낮게 책정되었고 2~3년간의 부동산 시세차익으로 입주시기에는 내 아파트의 가격과 가치도 올라가 있습니다. 

 

분양 시 5억 원의 아파트 -> 2~3년 후 입주 시 7억 원이 되어 있습니다. (더 될 수도 있어요)

 

잔금대출 시는 은행에서 현재시세를 반영 하여 대출을 해 줍니다.

저의 경우는 수도권이 아닌 광역시의 경우였지만 분양가 4억-> 입주 시 8억이 되어 있었습니다. 

7억 x 80% => 잔금대출 5억 6천만 원까지 가능

 

아파트 분양가격이 5억인데 시세가 7억으로 올랐다면 5억 6천까지 대출이 가능합니다.

 

중도금대출 3억 + 잔금납부금액 1억 5천 => 총 4억 5천이 필요한데 입주 시 대출이 5억 6천까지 가능하니 대출을 최대까지 받으면 1억 1천만 원이 오히려 더 남게 됩니다. 그래서 아파트 당첨이 부의 시작점이라고 합니다. 

 

누구는 잔금납부 시 최대까지 대출을 받지 않고 필요한 금액만 대출을 받을 것이고 누구는 이 돈을 재투자(경매, 소형아파트등)하여 다른 수익원을 창출할 수도 있을 겁니다. 이는 본인의 성향에 맞게 판단을 하면 됩니다. 

 

▶ 대출을 최대한으로 받았을 경우 한 달 납부해야 금액을 계산해 보겠습니다. 

5억 6천 X 2.2% 금리 = 한 달이자 1,026,000원 + 원금 40년 분할 1,166,000원
한달 총 2,192,000원을 납부해야 합니다.

 

매달 나가는 원금과 이자가 내 형편과 맞지 않다면 2년 실거주만 하면 2년 후 비과세(세금 없이)로 집을 팔고 좀 더 저렴한 곳으로 이사를 간 후 나머지 차액분으로 재투자를 해도 됩니다. 2년 후는 아파트 가격이 좀 더 올라가 있을 겁니다.

 

팔 때 시세가 7억 - 분양가 5억 => 2억이라는 시세차익이 세금 한 푼 없이 내 수중에 남게 됩니다. 

 

서울, 수도권의 경우는 대단지, 역세권, 브랜드아파트의 경우 10억 넘어가는 곳이 대부분이니 더 잡아도 됩니다. 

 

다시 전세로 가서 무주택상태에서 청약을 노려 볼 수도 있습니다. [특공을 이미 써 버린 상태에서 일반 1순위 경쟁은 사실상 당첨확률은 높지 않습니다.]

 

투자에 자신이 없다면 공부가 되어 있지 않다면 아파트 갈아타기만 잘해도 일정 수준이상의 부를 이룰 수가 있습니다.

아파트와 금값은 절대 떨어지지 않습니다. 등락폭은 있지만 언젠가는 오릅니다. 항상 우상향입니다.

 

청약당첨이 되고 아파트시세차익을 한번 맛본 사람은 어떻게 부를 이루어야 할지 대략의 그림이 그려지고 그만큼 세상 보는 눈이 트이게 됩니다. 세상 살면서 한 번도 부동산으로 시세차익을 이루지 못한 사람들은 이런 수익구조를 알 수가 없습니다. 그래서 청약당첨이 부의 창출에서 아주 중요하며 아파트 청약에 사람들이 그렇게 몰리는 것입니다.

 

이런 좋은 기회를 정부에서 결혼과 출산의 장려라는 목적으로 신혼부부에게 특화된 정책이 나왔는데 이런 황금 같은 기회를 그냥 날려버린다면 정말 바보 같은 짓입니다. 이런 바보같은 짓을 대부분의 사람들이 다 합니다. 10%만 관심을 가집니다. 그러니 땅 짚고 헤엄치기입니다. 관심만 있으면 됩니다. 계획만 세우면 됩니다. 

 

어디에 청약 넣을까?

자금계획을 세웠다면 이제는 로또당첨이 될만한 아파트를 찾는 것이 더 중요합니다.

남의 말, 청약당첨도 한 번도 안 해본 무주택자들의 말을 듣지 마세요.

청약에 당첨된 경험이 있고 부에 관심이 많고 부를 이룬 사람들의 말에 귀를 기울이시면 됩니다.

절대 듣보잡 아무 아파트에 청약을 넣으면 안 됩니다.

 

신생아특공은 넣었다 하면 당첨이 된다는 생각으로 청약을 넣어야 합니다.

한 번의 기회가 있습니다. 특별공급은 생애최초든 신혼특공이든 딱 한번만 사용할 수 있습니다.

한번의 기회를 날리면 안 됩니다. 

 

주위에 청약에 대해 물어볼 곳이 없다면 네이버카페에 '부동산스터디'라는 카페가 있습니다.

전국에서 가장 회원수가 많습니다. 여기 가입을 하면 핫한 신규분양아파트의 정보도 얻을 수 있습니다. 

핫한 아파트일수록 언급도 많고 까는 사람도 많습니다. 이 카페에서 언급 안 되는 아파트는 쳐다도 보지 마세요.

질문을 하면 답변도 잘해 줍니다. 부동산 관련 동기부여가 될만한 글도 많으니 찾아보시기 바랍니다.

 

부동산스터디 바로가기 

 

 

위에도 말씀드렸지만 한번 더 강조합니다. 아무 아파트에 청약을 넣으면 안 됩니다. 아래 8대 건설사의 브랜드 아파트에 넣으시기 바랍니다. 아래 포스팅에 참고할 만한 내용들이 많으니 시간 나실 때 차근차근 읽어 보시길 추천드립니다.

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