12억 초과, 1가구 1주택, 양도소득세 계산법, 절세, 모르면 양도세 폭탄

1세대 1 주택은 2년만 보유 또는 거주를 하면 무조건 비과세를 받는다고 생각하시는 분이 많은데 전혀 그렇지 않습니다. 12억 넘는 아파트는 초과분에 대해 양도세를 일반과세로 양도세 폭탄 맞습니다. 알고 있는 것과 모르는 것의 차이는 아주 미세하지만 돈이 몇천만 원이 왔다 갔다 하니 꼭 확인하시기 바랍니다. 아래 계산법을 확인하시고 절세방안까지 알려드리니 12억이 넘는 고가 아파트의 1 가구 1 주택자라면 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

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12억 초과 고가주택, 양도세

1가구 1 주택자는 2년을 보유하면 무조건 양도세가 비과세가 되는 것이 아닙니다. 양도가액을 계산시 12억 초과분은 일반세율로 양도세를 내야 합니다. 

12억까지는 비과세 + 초과분에 대해서는 일반과세적용 

 

요즘 수도권과 광역시의 경우 12억이 초과하는 아파트가 너무 많습니다. 다주택자에 대한 과도한 세금으로 몇 년 전부터 똘똘이 한 채라는 말이 유행처럼 번졌습니다. 지금도 이 투자법은 여전히 적용이 됩니다. 아파트도 오르는 곳만 오릅니다.

 

하여, 12억 초과 똘똘이 한채에 투자하여 비과세를 받는 것이 다주택으로 일반과세율을 적용하여 양도세를 내는 것보다 훨씬 수익면에 좋을지도 모릅니다. 물론 부동산을 전문으로 투자하는 투자자는 제외입니다.

 

저 같은 소시민들의 경우 2 주택, 3 주택보다 똘똘이 한 채로 비과세를 받는 전략이 훨씬 자금면에서나 에너지면에 효율적인 방법인 듯합니다.

 

토지가액, 자재비, 인건비가 계속하여 상승을 하기에 지금은 12억이 초과가 되지 않아 남의 이야기라 생각하시겠지만 언젠가는 아파트 가격은 상승을 하기 때문에 아래 양도세 계산법을 알고 있다면 세금을 훨씬 적게 낼 수 있습니다. 

 

양도소득세 계산법

▣ 양도소득세 계산하는 방법(전체)

양도차액 - 장기보유특별공제(2년부터 적용~) - 250만 원(기본공제, 1년에 한 번) = 과세표준금액 

과세표준금액 X 양도소득세율(차익이 클수록 세율비율이 큼) = 양도소득세(세금납부)

 

양도세는 양도차액(수익)에서 2년 이상 보유 시는 장기보유에 따른 혜택인 장기보유특공제액을 제하게 됩니다. 기본공제는 1년에 한 번만 250만 원을 공제해 줍니다.

 

1년에 2채의 주택을 매도해도 250만원 한 번만 기본공제가 적용됩니다. 매도 시 비과세를 받는 것이 아니라면 1년에 두 채 이상을 매도하는 것은 절세효과가 떨어지게 됩니다. 

 

양도차액 - [장기보유특별공제 + 기본공제]를 제한 금액이 과세표준금액이 됩니다.

과세표준금액에서 양도소득세율을 곱한 금액이 최종 양도소득세로 납부해야 하는 금액입니다.

 

 

아래 예를 들어 설명하고 절세 팁도 함께 알아보겠습니다.

 

예시를 통해 양도세 계산하기

경기도 의정부에 거주는 A 씨는 1 가구 1주택의 아파트를 3년 전 14억 원(취득가액) 매수하여 3년 후 20억 원에 매도를 할 예정입니다. 양도소득세가 얼마나 나올지 계산을 해 보겠습니다. 

[단독명의 양도소득세 계산]

예시 : 1가구 1 주택, 3년 거주, 3년 보유 후 매도 시 [취득가액 14억 원, 양도가액 20억 원], 6억 원의 차익 발생

단독명의시 양도세
양도가액	20억원
과세대상 양도차익	2억4천만원	계산법 아래소개
과세표준	1억 8천만원(약)	계산법 아래소개
양도소득세율	38%
양도소득세 최종	약 48,000,000원 + 1%지방소득세추가

12억초과 주택 양도차익 계산법

20억 - 14억 = 6억 차익

[12억 초과 주택 양도차익계산법]
6억 X (20억-12억)/20 = 2억 4천만 원 (양도차익)

12억 초과분에 대해서는 일반과세율이 적용됩니다. 

 

여기서 3년 거주, 3년 보유의 [장기보유특별공제 + 기본공제 250만 원]을 빼야 합니다. 계산해 보겠습니다. 

 

※장기보유특별공제율[2024]

구분	2년이상	3년이상	4년이상	5년이상	6년이상	7년이상	8년이상	9년이상	10년이상
토지, 건물, 다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%
1세대 1주택 보유기간		12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
1세대 1주택 거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	36%	36%	40%

 

- 보유기간 3년 이상, 거주기간 3년 이상인 경우 적용

 

여기서 가장 중요한 것은 1세대 1주 택시 보유기간은 3년 이상이지만 거주기간이 2년 미만인 경우는 다주택자와 같은 장기보유특별공제율을 적용을 받습니다. 주택의 매도가격이 12억이 넘는다면 2년 이상 거주를 하는 것은 절세에 상당히 효과적입니다.

 

※ 거주기간 2년이 안 될 경우 : 첫 번째 줄에 있는 다주택 장기보유특별공제율을 적용 

 

★ 첫번째 팁(TIP)

1 가구 1주 택시 보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상인 경우 장기보유특별공제율이 높습니다. 12억 초과 아파트라면 무조건 2년 이상을 거주하는 것이 좋습니다. 2년 이상이니 주택을 구입 후 2년 후 매도하시는 분들은 하루라도 더 거주를  해야 하니 날짜 계산을 잘하신 후 매도계약 시 잔금일 자을 잡아야 합니다. 

 

3년 이상 거주+3년 이상 보유를 한 경우 최종 24%의 장기보유특별공제율을 적용받습니다. 

 

A 씨의 과세표준액 계산하기

장기보유특별공제율[단독명의]
양도차익 2억 4천만 원 X 24% = 57,600,000원 공제
 개인공제 250만 원(1년에 한 번만 매도 시 적용) 

★계산
2억 4천만 원 - 57,600,000원(장특) - 2,500,000원(기본공제)
과세표준금액은 약 1억 8천만 원 

 

과세표준액이 1억 8천만 원에서 아래 양도세 기본세율을 곱한 후 누진공제액을 빼주면 최종 양도세가 나옵니다.

 

※ 양도세 기본세율[2024]

과표	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,544만원

3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

과세표준액이 1억 8천만 원이기 때문에 38%의 세율이 적용되며 최종 누진공제액을 빼 줍니다.

1억 8천만 원 x 38% = 68,400,000원 - 누진공제액 19,940,000원 => 약 4천8백만 원 양도세발생

 

지방소득세 1%까지 추가되면 단독명의시 약 5천3백만 원의 양도세금을 내야 합니다.

 

절세 팁 : 부부공동명의

1 가구 1 주택의 경우는 부부공동명의시 양도세 절세에 상당히 효과적입니다. 아래 단독명의와 부부공동명의시 최종납부하는 양도세를 비교해 보았습니다.

 

※ 부부공동명의 & 단독명의 양도세 비교

	부부 공동명의(각50%)	단독명의
양도가액	각 10억원씩 계산	20억원
과세대상 양도차익	1억 2000만원	2억 4000만원
과세표준	88,700,000원	1억 8천만원
양도소득세율	35%	38%
양도세+지방소득세1%포함	한명당 15,605,000원 X 2 부부합산 34,330,000원(지방세포함)	약 4천8백만원 53,260,000원(지방세포함)

 

부부공동명의시 부부 각각 양도세가 부과가 됩니다. 단독명의시 양도차익이 2억 4천만 원이면 부부공동 명의시 절반인 1억 2천만 원이 양도차익이 됩니다. 

 

※부부개인당 양도세 계산 하기 

▷양도차익 1억 2천만원 - 28,800,000원(장기보유) - 기본공제 250만 원 = 88,700,000원
▷ 과세표준금액 88,700,000원 X 35%(양도세율) - 1,544만 원(누진공제액) = 양도세 15,605,000원(인당)
▷  X 2 (부부합산) = 총 31,210,000원(양도세)

 

지방세를 약 1% 포함하면 

단독시 5천3백만 원 - 부부공동명의시 3천4백만 원 => 약 1천9백만 원 절세의 효과가 있습니다.

 

1 가구 1 주택, 12억 이상 고가주택을 사고팔 경우 부부공동명의로 절세할 수 있는 금액은 백만 원 단위가 아니고 천만 원 이상의 단위입니다. 꼭 부부공동명의로 절세의 효과를 보는 것이 중요합니다.

 

12억이 넘는 고가주택의 경우 양도세 자동계산기를 사용하면 양도세가 제대로 계산이 되지 않습니다. 꼭 수기로 양도세를 계산해봐야 얼마나 세금을 내는지 알 수가 있습니다.

 

많이 헷갈리는 부분이 있습니다. 세무사분들도 제대로 계산을 못 해 주는 경우도 빈번히 발생하니 본인이 직접 수기로 계산 해 보는 것이 가장 좋습니다.

 

아파트당첨 후 부부공동명의

 

아파트에 당첨된 후 부부공동명의는 언제 하는 것이 가장 좋을까요?

당첨직후 바로 하는 것이 좋습니다.

 

 

당첨직후는 계약금만 납부한 상태이기 때문에 계약금에 대한 증여세만 계산되고 가장 서류도 간단하고 번거로운 일이 발생하지 않게 됩니다.

 

하지만 중도금이 발생한 이후 증여를 하게 되면 계약금 + 중도금 + 프리미엄 => 합계 금액에서 절반만큼 배우자에게 증여를 하게 되므로 증여금액이 올라가게 되며 절차가 조금 복잡해집니다. 

 

부부간 증여 시는 6억까지는 공제한도액으로 증여세는 내지 않습니다. 단, 10년간 누적금액을 기준입니다. 10년 동안 세금 없이 증여가능한 금액은 6억입니다.

 

수도권 고가 주택의 경우 입주일에 가까울수록 프리미엄과 중도금 납부금액이 많아지기 때문에 주택가격이 12억이 넘어갈 수 있습니다. 분양가격이 20억이 넘는 아파트도 수도권에 많습니다.

증여재산공제(10년간 누계한도)

증여자	배우자	직계존속	직계비속	기타친촉
공제한도액	6억원	5천만원(미성년 2천만원)	5천만원	1천만원

 

 

부부공동명의를 바꾸는 시점에 아파트의 가격(프리미엄포함), 14억 원이 되었다면 부부공동명의시 각각 7억 원의 지분을 갖게 됩니다. 6억까지 비과세이니 1억에 대한 증여세를 내야 합니다. 그렇다면 증여세는 얼마나 낼까요?

증여세율

과세표준	1억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	30억원 이하	30억원 초과
세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진공제액	없음	1천만원	6천만원	1억 6천만원	4억 6천만원

 

1억원이하의 경우 10%의 증여세를 납부해야 하므로 1억 원의 10%인 1천만 원의 증여세를 납부해야 합니다. 조금 번거롭다고 부부공동명의를 하지 않았다면 등기전에 하루라도 빨리 부부공동명의로 변경을 해 놓는 것이 절세의 방법입니다. 등기이후에 증여시는 취득세 및 등기이전 수수료까지 부담해야 합니다. 

 

현재 아파트 분양가격이 8억이니 나는 괜찮을거다라고 생각한다면 오산입니다. 입주 시 12억 금방 갑니다. 

 

보유세(종소세, 재산세)

★ 재산세는 단독, 부부공동일 경우 총합계가 동일합니다.

 

1세대 1주택의 경우 종합소득세

종합소득세의 경우 단독일 경우 12억까지, 부부공동일 경우 9억까지는 세금이 부과되지 않습니다.

부부공동명의일 경우 내가 선택이 가능합니다. 단독으로 과세를 할지 부부공동으로 과세를 할지 선택이 가능합니다.

부부공동명의 9억 x 2명 = 18억까지 종소세가 나오지 않습니다.

 

반면 단독명의면 12억까지만 공제가 되기 때문에 12억 이상 고가주택의 경우 종소세가 과세가 됩니다. 

종합소득세부분에서도 부부공동명의가 절세에 효과적입니다.

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지금까지 12억 초과 고가주택, 1 가구 1 주택의 경우 양도세 계산법과 절세방법에 대해 알아보았습니다. 1천만 원에서 몇천만 원까지 양도세, 종합소득세, 증여세를 절세할 수 있는 최고의 방법은 단독명의보다 부부공동명의가 백번 유리합니다.