최신판, 주택임대사업자 세제 혜택, 의무사항, 거주주택 비과세혜택

올해 변경된 주택임대사업자의 적용범위와 세제혜택, 의무사항, 가장 중요한 내가 거주하고 있는 주택의 양도세 비과세혜택에 대해 알아보겠습니다.

 

 

※ 변경되는 주임사 핵심내용

매입임대 85㎡ 이하 : 임대주택으로 등록 복원

기존 4년 단기임대는 복원되지 않았고 종전 장기임대 8년이었는데 10년으로 늘어남

건설, 매입임대 구분 : 건설임대는 자가로 건물을 지어 직접 임대, 매입은 매매로 구입한 것

기존 1호 이상 : 주임사 등록 가능하였으나 앞으로 2호 이상되어야 주임사 등록 가능.

거주주택을 비과세 혜택을 받을 수가 있는 점이 가장 장점인데 2년 거주의무가 있습니다.

 

주택임대사업자 혜택

 

1. 취득세 감면 또는 면제

 

전용면적 40~60㎡이하 : 취득세 전액 면제됩니다. 취득세가 200만 원이 넘어가면 85% 감면을 받습니다.

전용면적 60~85㎡이하 : 취득세 50%만 내면 됩니다. 

단, 공동주택의 최초분양의 경우 수도권 6억 원(비수도권 3억) 이하, 취득일로 60일 이내 사업자등록을 해야 합니다.

24.12.31일까지 취득세 감면 신청시까지만 혜택을 받을 수 있으나 감면혜택은 계속해서 연장되고 있습니다. 

 

2. 재산세감면 

 

전용면적 40~60㎡이하 : 재산세가 전액 면제되며 재산세가 50만원이 초과되면 85% 감면받습니다.

전용면적 40~60㎡이하 : 재산세의 75%를 경감받습니다. 

전용면적 60~85㎡이하 : 재산세의 50%를 경감 받습니다.

 

아파트면 아파트, 오피스텔이면 오피스텔이 2채가 있어야 감면받습니다.

공동주택의 수도권 6억 원(비수도권 3억) 이하의 주택만 재산세 감면 혜택이 가능합니다.

오피스텔의 경우 2세대 이상부터 혜택을 보며 수도권 4억 원(비수도권 2억 원) 이하여만 재산세 감면 혜택을 받습니다.

다가구주택의 경우 모든 호실이 40㎡ 이하여야 합니다. 

24년 재산세 부과분까지 감면받습니다. 

 

3. 임대소득세(국세) 혜택

 

감면조건 : 1호 임대 시 75% 감면, 2호 이상은 50% 감면을 받습니다.

분리과세조건 :2천만 원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율, 기본공제를 차등 적용하여 혜택을 받습니다.

25년까지 연장이 되었습니다. 

 

4. 양도소득세(국세) 혜택 

 

양도세율 중과배제(일반세율적용), 85 이하 적용

매입주택 : 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하의 경우 

건설사 : 2채 이상 기준시가 6억 원 이하, 전용면저 149㎡이하, + 대지면적 298㎡이하

 

장기특별공제(70% 공제)

건설사 : 기준시가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하, 국민주택규모이하(85)

24.12.31일까지 민간임대주택 등록을 해야 적용 가능

 

★거주 주택 비과세 1회 적용

가장 중요한 요건은 거주기간 2년(조정지역이든 아니든 상관없이)을 채워야 하며 거주하고 있는 주택 외 다른 주택은 모두 임대주택으로 등록을 해야 하며 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하시 비과세 1회 적용받습니다.

 

5. 종부세혜택

종부세 합산 배제(조정지역대상포함)
매입	수도권 6억원이하, 비수도권 3억원이하
건설	9억원 이하, 2채이상

주택수 합산 배제(조정대상지역 포함)

지난 정부 때는 합산이 되어 임대주택수가 많으면 종부세 폭탄, 지금은 합산배제됩니다. 

수도권 6억 이하, 비수도 3억 이하의 경우 가능하며, 건설의 경우 9억 원하, 2채 이상시 적용됩니다.

 

주택임대사업자 의무사항 

 

주택임대사업자의 의무사항(꼭 지켜야 할 내용)

임대료증액 의무 5% 이상 못 올림

임대차계약신고 의무(3개월 이내)

임대보증금 보증 의무 : 보증보험 반드시 들어야 함. 

임대차사업자 등기 의무 : 등기부등본상에 등재

 

임대사업가능한 물건들

공동주택(아파트포함), 주거용 오피스텔, (생활형 숙박시설, 고시원 안됨)

매입임대, 건설임대

전용면적 85 이하국민주택형

취득가격 6억 원(수도권) 비수도권(3억 원 이하)

 

등록절차

주택임대차등록 : 본인이 거주하는 시군구청(물건지 주소지가 아닌 본인 거주지)

취득세감면신청 : 물건지 시군구청 세무과

임대차계약 체결 : 표준임대차계약서 양식을 꼭 사용해야 합니다.

임대조건신고 : 물건지 시, 군구청 주택과에 신고

사업자등록신청 : 거주지 세무서(내가 사는 곳), 홈택스 온라인 신청가능.

주택임대업 사업자등록 간편 신청 : 홈택스

 

홈택스 바로가기 클릭 -> 공인인증 로그인->메인(홈) 신청/제출 -> 사업자등록 간편 신청-주택임대업 클릭하세요

 

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