상가임대차계약 10년이후 꼭 알아야 할 것. [상가임대차보호법]

신규창업 시 또는 가게를 이전할 경우 건물주와 임대차계약서를 작성하게 됩니다. 임대차 계약서 작성 시 상가임대차보호법으로 10년 간만 보호를 받을 수 있다는 것을 모르시고 앞에 임차인의 임대차를 승계를 하시면 나중에 크게 후회하시는 일이 발생합니다. 필히, 알아 두시고 임대차계약시 이 부분에 신경을 꼭 쓰셔야 나중에 큰 낭패를 피하실 수가 있습니다. 

 

상가임대차계약 10년 이후 대처방법

[사례]

" 식당을 운영하는 자영업자 A씨는 기존 임대차 계약의 월세가 100만 원으로 주변시세보다 저렴한 상가 1층의 계약을 승계하여 임차하였습니다. 문제는 2년 뒤 발생하였습니다.
기존 임차인이 그 장소에서 임대한 것이 8년이나 되었습니다. 승계받은 임차인A씨는 2년이 지나자 임대인으로부터 10년이 지났으니 임차료를 260만 원으로 인상하겠다는 통보받았습니다.
" 갑자기 100만원에서 260만 원의 임대료를 인상하겠다는 것인데 임대차 보호법상 10년간 5% 인상률이 적용되고 10년이 지나면 임대차보호를 받지 못하게 되어 임대인의 임의대로 임대료를 인상할 수가 있습니다. 

 

[상가임대차보호법 개정내용]

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 개정되면서 계약갱신요구권에 의해 연장할 수 있는 계약기간은 총 5년에서 10년으로 연장하여 10년간 임대료 인상률을 최대 5%로 상한을 두어 10년간 재계약 시 5% 이내에서 임대료를 인상할 수 있습니다.

만일 5% 이상의 임대료 인상을 요구할 시 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 의거 임차인은 이를 거부할 수 있습니다. (10년간)

그럼. 나는 개정된 임대차보호법 적용 대상이 되는지 알아볼까요?

 

상가임대차보호법 10년 시행일 (2018년 10월 16일)

[개정된 상가임대차보호법 적용사례]

임대차보호법 10년 적용 케이스

 

첫 번째 개정일 2018.10.16 기준으로 하여 이후 체결된 임대차는 당연히 10년 보장됩니다.
두 번째 묵시적 갱신 등으로 계속하여 임차하고 계신 임차인 분들이 많으실 텐데 2018.10.16. 시점에서 계약일이 5년이 넘었다면 10년이 아니라 5년 적용받습니다.

▷개정법 시행일 2018.10.16 당시에 계약서상 계약일이 5년을 초과한 임대차계약은 5년 적용

▷2018.10.16 당시 계약이 5년을 초과하지 않은 임대차계약은 10년 적용을 받습니다.

예를 들어 2014년 7월 1일 임대차 최초계약일이면 2018년 10월 16일까지 4년 2개월이조금 넘었고 5년을 초과하지 않았기에 10년 적용을 받아 10년간 보호받습니다. 2013년 10월 16일이 계약일이면 5년 하고도 1일이 초과하여 5년을 초과했기에 10년이 아니라  5년 적용받습니다.

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상가임대차보호를 받지 못하는 10년 이후는 어찌될까요?

 

결론부터 말씀드리면 계약기간이 10년이 지나면 '상가건물 임대차보호법'에 적용되지 않아 보호받지 못합니다.

이제 법의 테두리를 벗어나 스스로 대응 전략을 잘 짜야할 때입니다.
임대인도 10년간 법적으로 재산 권리 행사에 제약이 따랐기에 10년이 지나면 임대인의 재산권 보호와 권리를 더 이상 막을 명분이 없습니다.

10년이면 강산도 변하는데 10년간 상가의 재산적 가치도 많이 상승하였을 것입니다.

 

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10년 이후 재계약을 잘하자.

이제부터 대응 전략을 잘 짜야합니다. 장사가 되지 않아 권리금이 형성이 되지 않았다면 계약 기간만료일에 퇴거하고 보증금을 받아서 나가면 그만이지만 10년간 장사를 하면서 쌓은 가치상승분과 시설투자금이 많고 어느 정도 매출이
있어 계속해서 장사하고 싶은 임차인 분들은 이제부터 전략을 잘 짜야합니다.

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임대인은 두 가지 전략으로 접근을 할 것입니다.
임대료를 대폭 인상 요청 또는 계약 갱신 거절(즉, 나가달라는 것)

※임차인의 전략

권리금 회수기회 보호등에 관한 상가임대차보호법을 잘 활용하자.

상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호등)

 

10년 이후 재계약 거절 통보를 받은 임차인의 경우는 권리금 회수에 대한 법률에 의거 권리금에 대한 주장은 할 수가 있습니다. 단, 계약종료 6개월에서 종료 시점까지 차기 임차인을 구해야 하며 차기 임차인에게 권리금에 대해 계약을 할 수가 있습니다.

이를 임대인이 방해할 시 적극적으로 그에 대한 카톡 메시지, 문자 메시지, 녹음 등을 활용해서 증거자료를 수집하여 대응할 수 있습니다. 충분한 증빙자료는 필수입니다.

이를 토대로 차기 임차인에게 권리금을 받고 나갈 수가 있으며 계속해서 장사를 원하시면 임대인과 적극적으로 협의해야 합니다.

 

 

임대인의 입장에서는 신규 임차인과 계약 시 또다시 10년 임대차보호법에 의해 5% 인상률을 적용받기에 새로운 임차인에게 최대한 많은 임대료를 받아 계약을 진행하려 할 것입니다. 하지만 요즘 같은 불경기에 새로운 임차인을 원하는 임대료로 임대를 한다는 것이 생각처럼 쉽지 않습니다.

또한, 임대인 입장에서는 임대차 기간이 10년이 초과된 임대차계약에 대해서는 1년 단위로 묵시적 갱신 또는 1년 단위로 갱신계약을 할 수가 있고 임대차보호법에 적용되지 않기에 재계약 시 얼마든지 임대료의 상한선이 없이 올릴 수가 있는 반면, 신규임차인은 10년간 보호받기에 신규임차인이 더 부담될 수밖에 없는 입장입니다.

하여 새로운 재계약 시 임대료 조율이 잘 안 될 경우 새로운 계약서 작성을 요구하신다면 그 부분에 대한 부담감 때문에 임대료 조율이 생각보다 잘 될 수가 있습니다.

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최초 계약일 이후 10년이 지난 임대차에 대해서는 법적으로 보호받지 못한다는 현실을 직시하는 것이 첫째이고, 자력으로 모든 일을 해결해 나가야 한다는 굳은 결심이 있어야 합니다.

임대인과 평소 좋은 관계를 유지하고 임대인에게 새로운 임차인이 생각보다 원하시는 금액으로 빠른 시일 내에 맞춰질가능성이 낮다는 것과 새로운 계약에 대한 10년 임대차보호법 적용에 대한 부분을 적극 어필한다면 임대인 입장에서도 조금 생각을 달리 할 수 있습니다.

요즘 같은 불경기에 임대인이 무리한 임대료를 고집하다간 생각보다 오랫동안 공실이 지속될 수도 있습니다.

큰 대로변의 1층 상가들도 요즘은 꽤 공실이 오래갑니다.

임대인도 바보가 아닌 이상 손익비를 계산하지 않을 수가 없습니다.

공실이 몇 달만 지속이 된다면 임대인도 자금압박에 임대료를 낮추어 임대를 놓는 최악의 상황까지 생각을 해야 합니다.

적당선에서 임대료를 협의하는 방향이 서로에게 이득이라는 현실을 임대인도 모르 지 않을 겁니다.
협상에서 조금이라도 유리한 위치에 서려면 이러한 현실을 적극 어필을 하되 임대인의 기분을 최대한 상하지 않도록 해야 할 것입니다.

이제 처음에 말씀드린 사장님 A는 처음 임대차계약 시 큰 실수를 했다는 것을 뒤늦게 깨달았습니다. 첫 신규 계약시 전 임차인승계의 조건으로 계약을 해서는 절대 안 됩니다.

첫 신규계약시는 무조건 승계가 아닌 새로운 신규계약으로 임대차계약을 작성해야 온전히 10년간 상가임대차보호를 받을 수가 있습니다.

자영업자 A 씨는 이제부터 위에 말씀드린 근거들을 토대로 적극적으로 임대인과 완만한 협의를 이끌어 내야 할 것입니다. 제일 좋은 차선책은 임대료 인상분을 절반씩 절충하는 것 일 겁니다.

 

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