억대의 인테리어 비용을 들여 상가를 임차하였는데 임대인이 나가라고 한다면 얼마나 억울할까요? 이런 불상사를 막기 위해 [상가계약갱신청구권]이란 권리가 있습니다. 권리를 행사하는 방법에 대해 Q&A로 알아보겠습니다.
상가계약갱신청구권행사 Q&A
상가 계약갱신청구권 행사란?
2018년 10월 16일 이후 최초로 임대차계약을 체결한 경우 갱신되는 임대차부터 상가임대차보호법에 의거 10년간 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인은 정당한 사유없이 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
단, 임대료를 3회이상 연체 시 거절할 수 있으니 조심하세요.
[상가임대차보호법 적용]
| 최초계약일에 따른 10년 적용 케이스 | |
| 2018년 10월 16일 이후에 새로 체결한 임대차 의 경우 | 10년 적용 |
| 2018년 10월 16일 당시 이미 종료된 임대차의 경우 | 5년적용 |
| 2018.10.16 이전에 체결되어 2018.10.16 당시 존속중인 임대차의 경우 | 10년적용 |
2018년 이전의 계약의 경우 위의 표에 따라 최초계약일로 부터 5년 또는 10년간 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
건물주가 바뀌었는데 다시 10년 보호를 받을 수 있나요?
- 건물주나 임대인이 바뀌었다고 바뀐 시점부터 다시 10년을 보호받을 수는 없습니다.
- 임대인의 변동과 관계없이 지금 영업을 하고 있는 영업점의 최초 계약시점으로부터 10년간만 상가임대차보호법에 적용, 갱신요구가 가능합니다.
계약갱신요청은 언제 해야 하나요?
- 계약만료6개월 전부터 계약만료 1개월 전까지 계약갱신요청을 할 수 있습니다.
- 단, 임대인이 계약만기일 1개월 전까지 계약의 변경 또는 임차료 인상 등에 대한 말이 없다면 묵시적 계약갱신이 되며 묵시적 계약갱신도 최초 임차일로 부터 10년간 보호받을 수 있습니다.
※ 꼭 주의해야 하는 환산보증금 초과 임대차
환산보증금 초과 임대차의 경우 [상가임대차보호법] 적용되지 않습니다.
제약사항 1 : 10년간 계약갱신청구는 가능하나 재계약 시 임대료 상한선 5% 이내를 적용받지 못합니다.
제약사항 2 : 경매 시 1순위 대항력을 가지지 못합니다. 이 경우 전세권등기설정을 해 두면 좋습니다.
- 환산보증금 초과 임대차계약도 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
단, 계약갱신요청을 하지 않고 묵시적 갱신이 된 경우는 임대인이 묵시적 갱신 6개월 후부터 계약을 해지할 수 있습니다.
하여, 10년간 계약갱신요구권을 행사하기 위해서는 반드시 기간 내에 계약갱신요청을 하시는 것이 좋습니다.
환산보증금이란?
- 환산보증금이란 보증금과 월세를 환산해서 합한 금액을 말합니다.
- 상가임대차보호법에 보호를 받으려면 환산보증금을 초과해서는 안됩니다.
- 지역별로 한도금액이 다릅니다.
※지역별 한도금액
| 서울 | 9억원 이하 |
| 수도권 중 과밀억제권, 인천, 부산 | 6억 9천만원 이하 |
| 인천, 부산 제외 광역시, 세종시, 용인, 안산, 김포, 파주, 화성 | 5억 4천만원 이하 |
| 그밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 |
※ 환산보증금계산
예 : 보증금 2천, 월세 1백만 원의 임대차의 경우
2천 + (1백만 원 X 100) => 1억 2천만 원이 환산보증금이 됩니다.
계약갱신요청을 어떻게 하나요?
- 계약갱신요구권은 임차인이 임대인에게 계약갱신을 원한다는 의사만 잘 전달이 되면 됩니다.
- 문자, 카톡, 서면, 또는 직접 만나 갱신 의사를 밝히면 됩니다. (내용을 잘 보관해 두세요.)
- 단, 분쟁이 발생 시를 대비해서 가장 좋은 방법은 내용증명을 발송하여 증거로 남기는 것이 가장 좋습니다.
- 내용증명에는 "임대차계약을 갱신하겠습니다"라는 내용만 들어가면 되며 우체국에 가셔서 '내용증명 우편'으로 발송하면 됩니다.
임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는?
- 임대인이 법적으로 계약갱신을 거절할 수 있는 경우가 있으니 유의하셔야 합니다.
1. 3번의 임대료 연체 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 합의하에 임차인에게 보상한 경우
4. 건물주 동의 없이 전대한 경우(전전세)
5. 건물을 고의나 중과실로 파손한 경우
6. 멸실 등의 이유로 임대차가 어려운 경우
7. 재개발, 재건축이 이루어질 경우
8. 그 밖의 임차인 의무 위반이나 임차대가 어려운 중대한 사유
상가임대차계약 10년이후 꼭 알아야 할 것. [상가임대차보호법]
상가임대차계약 10년이후 꼭 알아야 할 것. [상가임대차보호법]
신규창업 시 또는 가게를 이전할 경우 건물주와 임대차계약서를 작성하게 됩니다. 임대차 계약서 작성 시 상가임대차보호법으로 10년 간만 보호를 받을 수 있다는 것을 모르시고 앞에 임차인의
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