양도소득세 셀프 신고를 홈택스에서 직접 해봤습니다. 예전에 어머님 댁의 작은 아파트를 매도하면서 양도소득세를 신고한 적이 있습니다. 그런데 양도소득세 신고는 자주 하는 일이 아니다 보니, 몇 년이 지나 다시 신고하려고 하니 예전에 어떻게 했는지 거의 기억이 나지 않았습니다.
그래서 다음에 또 신고할 일이 생겼을 때 제가 다시 참고할 수 있도록, 이번에는 홈택스 신고 과정을 이미지와 함께 최대한 쉽게 정리해 두었습니다.
단순한 아파트 매매라면 굳이 20만~50만원 정도의 신고 대행 비용을 들이지 않아도 될 만큼 과정이 어렵지 않았습니다.
아래에 실제 신고 화면을 순서대로 정리해 두었으니, 하나씩 따라가면서 입력하시면 혼자서도 충분히 신고하실 수 있습니다.
홈텍스 바로 가기
아래 버튼을 누르시면 홈택스로 바로 이동 가능합니다.
먼저 인증센터 -> 공인인증을 등록 -> 로그인
양도소득세 신고 하기
메인 화면에서 세금신고 -> 양도소득세 신고 -> 양도세 신고하기 순으로 클릭 해 주세요
정기신고는 부동산을 양도한 뒤 신고기한 안에 정상적으로 양도소득세를 신고하는 경우에 선택하는 메뉴입니다.
위 화면에 있는 메뉴는 이렇게 구분하면 됩니다.
정기신고는 신고기한 안에 처음 신고하는 경우이고, 기한후 신고는 신고 기한을 넘긴 경우, 수정신고는 신고 이후 세금을 적게 신고해서 다시 신고해야 하는 경우, 경정청구는 너무 많이 신고해서 정정신고 후 세금을 돌려 받는 경우를 말합니다.
부동산을 매도했다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 에 예정신고를 해야 합니다.
양도일은 일반적으로 잔금청산일을 기준으로 봅니다.
양도소득세 정기신고 유형 선택하기
양도소득세 신고 유형은 본인의 상황에 맞게 선택하시면 됩니다.
저는 이번에 양도 신고할 아파트가 2채라서 ‘일반신고’로 진행했습니다.
양도한 부동산이나 분양권이 1건이고 신고 내용이 단순한 경우에는 ‘부동산 등 간편신고’를 이용하면 편리합니다.
제가 직접 신고해 보니 기본적인 입력 화면과 진행 순서는 간편신고와 일반신고가 거의 비슷했습니다. 가장 큰 차이는 일반신고에서는 양도자산을 추가로 입력해 여러 건을 함께 신고할 수 있다는 점이었습니다.
기본정보 입력하기
위 화면은 나의 기본 정보를 입력하는 화면입니다. 물건지 주소 아니고 나의 주민등록 주소지 입력입니다.번호의 순서대로 입력하시면 됩니다.
신고구분: 예정
국내·외자산 구분: 국내
양도자산종류: 토지, 건물, 주택, 분양권 등
양도연월: 2026년 8월(실제 잔금 청산일을 입력)
주소: 내가 사는 주소지를 입력 하심 됩니다.
건물명: 00 아파트
건물호: 1602호
연락처: 입력
양도연월을 입력하신 후 옆에 확인을 꼭 클릭하세요.
입력이 다 되었다면, 작성완료 버튼을 눌러 다음 화면으로 이동합니다.
양수인 정보 입력하기
지금처럼 개인에게 판 경우라면 주민등록번호를 선택하고, 매수인의 주민등록번호를 입력한 뒤 확인을 누르세요. 그러면 성명이 자동으로 조회되거나 확인됩니다.
매수인이 개인이 아니라 회사나 사업자라면 각각 사업자등록번호 / 법인등록번호를 선택하면 됩니다.
이번 건이 일반적인 아파트 매매이고 매수인이 개인 1명이라면, 지금 화면에서는
매수인 주민등록번호 입력 → 확인 → 성명 확인 → 입력완료 순서로 진행하시면 됩니다.
입력완료 버튼을 누르면 다음과 같은 화면이 뜹니다.
부부공동명의 또는 여러 명에게 매도한 경우라면 양수인을 추가로 더 입력합니다.
입력이 끝났다면 작성완료 버튼을 누르면 아래 화면이 나옵니다.
양도자산 및 소득 금액 입력(가장 중요)
이제부터가 가장 중요하니 집중해야 합니다. 이 부분은 입력 내용이 길어 차근차근 스크롤을 내려가면서 입력 하시면 됩니다.
양도소득세를 납부할 부동산의 내역을 적는 란입니다. 매매계약서를 보면서 적습니다.
① 과세대상 여부를 선택하고,
② 양도자산종류는 일반 아파트라면 일반주택을 선택합니다.
③~④에는 매도한 아파트의 주소와 동·호수를 입력합니다.
⑤ 거래자산면적은 총 면적을 기재합니다. 아파트의 경우 토지는 총면적과 양도면적이 다르니 계약서를 보고 작성하셔야 합니다.
⑥ 양도면적은 실제로 매도한 토지지분과 건물면적을 적습니다.
⑦ 취득면적은 양도면적과 동일하게 입력하고 취득일자는 처음 부동산을 매수한 날짜입니다.
⑧ 양도원인과 취득원인은 일반적인 매매라면 소유권이전 / 매매를 선택하면 됩니다.
가장 주의할 부분은 양도일과 취득일을 서로 바꿔 입력하지 않는 것입니다. 양도일은 이번에 판 날짜, 취득일은 과거에 샀던 날짜입니다.
⚠ 저는 양도지분을 기재하지 않아 저는 오류가 났는데요, 아파트의 경우 전체 대지에서 내 아파트만의 지분이 따로 있습니다. 매매계약서 상단에 전체 대지지분의 00 이라고 표기가 되어 있으니 매매계약서를 보고 그대로 기재를 하시면 되겠습니다.
위 화면에서 스크롤을 내리면 아래 화면이 나옵니다.
실제 매매금액과 취득가액, 필요경비를 입력합니다.
① 양도원인은 일반적인 부동산 매매라면 소유권이전 / 매매를 선택합니다.
② 취득원인도 매매로 취득한 경우 소유권이전 / 매매를 선택합니다.
③ 양도가액에는 이번에 실제로 매도한 금액을 입력합니다.[위에 파란색 국토부 실거래가 조회를 클릭하시면 실제 신고한 내역도 확인이 가능합니다.]
④ 취득가액 종류는 예전 매매계약서가 있고 실제 매입금액을 확인할 수 있다면 실지거래가액을 선택합니다.
⑤ 취득가액 및 필요경비 입력 버튼을 누르면 취득 당시 매입가액과 취득세, 법무사비, 중개수수료 등 양도소득세 계산에 반영할 비용을 입력할 수 있습니다.[법무사 또는 중개사가 실거래가 신고를 했다면, 홈텍스 자료에서 바로 반영이 됩니다]
취득가액 및 필요경비 입력/수정 화면입니다.
취득가액 및 필요경비 화면으로 들어오면, 법무사와 중개사가 현금영수증등을 발행을 하였다면, 자동으로 추가할 수 있는 내역이 화면이 띄워집니다.
자동으로 화면이 띄지 않는다면, 취득시 양도시 중개수수료, 법무사 수수료등 내역을 일일이 입력해야 합니다. 금액은 부가세가 10% 포함된 금액으로 입력합니다.
필요경비 부분에 위 3가지 내역외에 다른 부분이 있다면, 오른쪽 하단의 [상세 입력/수정] 버튼을 눌러 추가로 입력하시면 됩니다. 다 기입을 하셨다면 하단 파란색 입력 완료 버튼을 누르면, 자동으로 필요한 부분이 채워 집니다.
※ 중요: 위 내용을 입력완료를 하면, 원 화면에서 취득가액이 취등록세 + 필요경비가 합산이 되어 집니다. 저는 처음에 왜 합산이 되는건지 의아했는데 이 금액이 합산이 되어야 나중에 매도가액에서 취득가액을 뺄 때 유리한거였습니다. 지금은 좀 헷갈리지만, 다음 양도세 계산식에서 이해가 바로 됩니다.
장기보유특별공제계산기를 입력하면, 아래 화면이 나오게 되는데요, 이것도 자동으로 계산이 되어집니다.
계산하기 버튼을 누르면 자동 계산 되어집니다.
양도소득세의 경우 1년동안 여러건으로 부동산을 매도했을 경우 양도차익을 합산할 수 있습니다.
올해 양도수익이 큰 부동산과 오히려 손실이 난 부동산이 있다면, 한꺼번에 양도세를 신고를 하면 상곛리가 가능합니다. 저도 1건은 2천만원 수익이고, 1건은 2천만원정도 손실난 양도 주택이 있어서 한꺼번에 신고를 하여 양도소득세는 오히려 마이너스 구간이라 한푼도 내지 않았습니다.
참고, 양도소득세는 세금 낼 것이 없어도 꼭 신고를 해야 합니다.
신고서 제출와 신고서 접수증 출력
신고서 제출 화면에 최종 양도소득금액과 양도세금이 나옵니다.
최종 끝까지 제출을 하고 아래처럼 양도소득세 신고서 접수증을 출력 또는 저장 해 놓으시기 바랍니다
양도소득세 신고는 컴퓨터를 조금이라도 다룰 수 있는 분이라면 충분히 혼자서도 가능합니다.
회계사무소에 의뢰하면 1건당 20~30만원 정도의 신고대행 비용이 든다고 하는데요. 단순한 아파트 매매 신고라면 굳이 비용을 들이지 않아도 될 만큼 홈택스 신고 과정이 어렵지 않았습니다.
공동인증서와 매매계약서, 취득 관련 자료만 준비해 두면 생각보다 쉽게 진행할 수 있으니, 직접 신고가 가능한 분이라면 셀프 신고도 한번 도전해 보시길 추천드립니다.
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